🌐 English version: Cambodia Stamp Duty Relief 2026: Full Cost of Buying | Other languages
Cena w ofercie nigdy nie jest pełnym kosztem posiadania mieszkania. W Kambodży dodatkowe koszty są niższe niż w wielu krajach, ale i tak się sumują, a część z nich zależy od terminu zakupu, od tego, od kogo kupujesz, i od tego, czy planujesz wynajem.
Najważniejsza zmiana na 2026 rok to ulga w opłacie skarbowej, obowiązująca do 31 grudnia 2026 r. przy wielu zakupach od deweloperów.
Ten przewodnik wyjaśnia wszystkie jednorazowe koszty zakupu, ulgę w opłacie skarbowej i jej termin, koszty utrzymania mieszkania, podatek od najmu i podatek przy sprzedaży, wraz z przykładem wyliczenia.
Podsumowanie kosztów
| Koszt | Typowa wysokość | Kiedy |
|---|---|---|
| Opłata skarbowa (podatek od przeniesienia) | 4% wartości urzędowej, z ulgą 2026 przy wielu zakupach od dewelopera | Przy przeniesieniu tytułu |
| Prawnik | Od 0,5% do 1% ceny | Przed podpisaniem i przy przeniesieniu |
| Prowizja agenta | Zwykle płaci sprzedający lub deweloper | Przy sprzedaży |
| Opłata za zarządzanie budynkiem | Od 1 do 2 USD za m² miesięcznie | Co miesiąc |
| Roczny podatek od nieruchomości | 0,1% wartości szacunkowej powyżej około 25 000 USD | Co rok |
| Podatek od najmu | 10% czynszu brutto; cudzoziemcy zwykle 14% | Co miesiąc |
Przy pełnej opłacie skarbowej warto doliczyć od 6% do 8% ponad cenę. Z ulgą koszty są zwykle znacznie niższe.
Opłata skarbowa i ulga do 31 grudnia 2026
Opłata skarbowa wynosi 4% wartości urzędowej ustalanej przez Generalny Departament Podatków na podstawie tabel referencyjnych, a nie ceny z umowy. Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Gospodarki i Finansów ze stycznia 2026 r., do 31 grudnia 2026 r. obowiązuje ulga przy zakupie domów w osiedlach (borey) i mieszkań od firm deweloperskich:
- Pierwszy zakup: brak opłaty przy wartości do 210 000 USD; powyżej tej kwoty 210 000 USD odlicza się od podstawy.
- Kolejne zakupy: od podstawy odlicza się 70 000 USD.
Opublikowane komunikaty nie odnoszą się jednoznacznie do cudzoziemców, dlatego poproś dewelopera i prawnika o pisemne potwierdzenie, że ulga przysługuje. Ulga nie dotyczy zakupu z rynku wtórnego od osób prywatnych i była przedłużana z roku na rok, więc nie należy zakładać, że obowiązywać będzie w 2027 r.
Koszty utrzymania mieszkania
- Zarządzanie budynkiem: od 1 do 2 USD za m² miesięcznie (ochrona, sprzątanie, windy, basen). Dla 60 m² to od 60 do 120 USD miesięcznie.
- Fundusz remontowy: niektóre budynki pobierają jednorazową lub roczną wpłatę na duże naprawy.
- Podatek od nieruchomości: 0,1% rocznie od wartości powyżej 100 mln rieli (około 25 000 USD); dla większości mieszkań około 100 USD rocznie lub mniej.
- Zarządca najmu: jeśli wynajmujesz z zagranicy, zwykle od 5% do 10% czynszu.
Podatek od najmu i przy sprzedaży
Podatek od najmu wynosi 10% czynszu brutto, a właściciele będący cudzoziemcami są zwykle opodatkowani stawką 14%. Gdy najemcą jest firma, zwykle sama potrąca i odprowadza podatek; gdy najemcą jest osoba prywatna, obowiązek spoczywa na właścicielu, co w praktyce załatwia zarządca lub doradca podatkowy.
Podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości obowiązuje od 1 stycznia 2027 r. w wysokości 20% zysku. Można też wybrać metodę ryczałtową: 80% ceny sprzedaży uznaje się za koszt, więc podatek wynosi efektywnie 4% ceny sprzedaży. Pamiętaj, że jako rezydent podatkowy Polski możesz mieć obowiązki podatkowe także w Polsce; skonsultuj się z doradcą.
Przykład: mieszkanie za 150 000 USD
| Pozycja | Bez ulgi | Z ulgą przy pierwszym zakupie |
|---|---|---|
| Opłata skarbowa 4% | Do 6 000 USD | 0 USD |
| Prawnik (około 0,75%) | 1 125 USD | 1 125 USD |
| Bank i administracja | od 300 do 500 USD | od 300 do 500 USD |
| Razem koszty jednorazowe | od 7 400 do 7 600 USD | od 1 400 do 1 600 USD |
| Zarządzanie budynkiem rocznie | od 720 do 1 440 USD | od 720 do 1 440 USD |
| Podatek od nieruchomości rocznie | około 100 USD | około 100 USD |
Opłata skarbowa liczona jest od wartości urzędowej, która może być niższa od ceny, więc rzeczywista kwota bez ulgi bywa niższa niż maksymalna podana powyżej. Zespół Riel Property przygotuje takie zestawienie dla konkretnego lokalu.
Kiedy płacisz poszczególne koszty
- Rezerwacja: zadatek, zwykle od 1 000 do 5 000 USD.
- Tygodnie od 1 do 4: podpisanie umowy, pierwsza rata i opłata dla prawnika.
- Zakup na etapie budowy: kolejne raty według postępu budowy, reszta przy odbiorze.
- Gotowy lokal: reszta przed przeniesieniem; tytuł strata zwykle po około 12 tygodniach.
- Przy przeniesieniu: opłata skarbowa, jeśli obowiązuje.
- Po odbiorze: co miesiąc opłata za zarządzanie, co rok podatek od nieruchomości.
Płatność odbywa się zwykle przelewem w dolarach. Niektórzy sprzedający akceptują gotówkę lub kryptowaluty przez regulowanego dostawcę. Zobacz gotowe mieszkania i inwestycje w budowie (opisy po angielsku) oraz nasz przewodnik po zakupie.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi opłata skarbowa przy zakupie mieszkania w Kambodży?
4% wartości urzędowej. Do 31 grudnia 2026 r. przy pierwszym zakupie od dewelopera nie płaci się jej przy wartości do 210 000 USD, a przy kolejnych zakupach odlicza się 70 000 USD.
Czy cudzoziemcy mogą skorzystać z ulgi 2026?
Komunikaty nie odnoszą się do tego jednoznacznie. Poproś dewelopera i prawnika o pisemne potwierdzenie przed podpisaniem umowy.
Jakie są roczne koszty utrzymania mieszkania?
Głównie opłata za zarządzanie budynkiem, od 1 do 2 USD za m² miesięcznie, oraz podatek od nieruchomości 0,1% od wartości powyżej około 25 000 USD.
Czy zapłacę podatek przy sprzedaży?
Nie przy sprzedaży zakończonej przed 1 stycznia 2027 r. Później obowiązuje 20% zysku lub efektywnie 4% ceny sprzedaży metodą ryczałtową.
Ile doliczyć do ceny mieszkania?
Od 6% do 8% przy pełnej opłacie skarbowej i znacznie mniej, jeśli przysługuje ulga 2026. Do tego roczne opłaty za zarządzanie i podatek od nieruchomości.
Nasz zespół pracuje w języku angielskim i khmerskim. Możesz pisać do nas po angielsku przez formularz kontaktowy lub WhatsApp.