🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner | Other languages
カンボジアは、外国人が自分名義で登記されたコンドミニアムを完全所有権で購入できる、東南アジアでも数少ない国です。価格は米ドル建てで、プノンペンの多くの新築プロジェクトでは工事期間中の分割払いが用意されています。
自宅、初めての住まい、賃貸投資のいずれでもルールは同じです。変わるのは優先順位なので、契約前にルールをよく理解しておきましょう。
このガイドでは、外国人がカンボジアで所有できるもの、権利証の種類、購入の手順、プレビルドと完成物件の違い、避けるべきリスクを説明します。
外国人が所有できるもの
| 不動産 | 外国人の所有 | 方法 |
|---|---|---|
| コンドミニアム | 可能 | 本人名義のストラタタイトル、地上階より上のすべての階 |
| 一戸建てまたはヴィラ | 直接は不可 | 最長50年の登記リース、またはカンボジア人過半数の法人 |
| 土地 | 直接は不可 | 長期リース、またはカンボジア人過半数の法人 |
法的根拠は2010年の共同住宅の外国人所有に関する法律です。1棟の建物で外国人が所有できるのは全戸数の70%までです。デベロッパーによって階数の数え方が異なることがあるため、「2階」という表記だけを信じず、その住戸が地上階より上にあるか確認してください。
権利証の種類
- ソフトタイトル：地方当局による占有の承認。保護が弱く、境界をめぐる紛争が多い。
- ハードタイトル：国の土地台帳に登記された所有権。最も強い土地所有の形で、カンボジア国民のみ。
- LMAPタイトル：GPS測量による体系的登記で発行されたハードタイトル。
- ストラタタイトル：共同住宅の1住戸の所有権と共用部分の持分。国に登記され、外国人も取得できます。
詳しくは（英語）：Hard Title vs Soft Title vs Strata Title。
購入の手順
- 予算と目的。住まい、リタイア、投資のどれかを決め、価格に諸費用を加えます。
- 建物選び。立地、デベロッパー、管理体制、実際の家賃を比較します。
- 予約。通常1,000ドルから5,000ドルの予約金で、確認期間中その住戸を押さえます。
- 法務確認。カンボジアの独立した弁護士が権利証、デベロッパー、外国人枠、契約書を確認します。
- 売買契約。署名と初回支払い、通常はドル送金。
- 残金の支払い。完成物件は名義移転前に、プレビルドは合意したスケジュールに従って支払います。
- 名義移転。完成物件は約12週間。プレビルドは建物の完成と登記後に権利証が発行されます。
ほとんどの手順は遠隔で進められます。多くの購入者はビデオ通話で内覧してから予約し、署名や引き渡しのために一度だけカンボジアを訪れます。
プレビルドと完成物件、どちらを選ぶか
| プレビルド | 完成物件 | |
|---|---|---|
| 価格 | 通常は安く、支払い条件が有利 | 市場価格、交渉できる場合も |
| 支払い | 2年から4年の分割 | 数か月で大きな金額 |
| 主なリスク | 工期の遅れとデベロッパーのリスク | 建物の状態と管理の質 |
| 向いている人 | 待てる人 | すぐに住みたい、貸したい人 |
最も安全な支払い計画は、日付ではなく実際の工事の進み具合に応じて支払う方式です。詳しくは（英語）：Off-Plan Payment Plans Explained。
海外からの支払い方法
一般的には、契約書に記載されたデベロッパーの法人口座へ米ドルで国際送金します。円から送金する場合は、銀行の為替レートと専門の送金サービスのレートを比較しましょう。一部のデベロッパーは、規制を受けた業者がドルに換える方式でUSDTなどの暗号資産も受け付けます。送金の証明は名義移転や将来の売却に必要なので、必ず保管してください。
リスクと回避方法
- 工期の遅れ：期日どおりに引き渡した実績のあるデベロッパーを選び、契約書に遅延補償を入れましょう。
- 権利証の問題：ストラタまたはハードタイトルのみを購入し、弁護士の確認前は予約金以上を払わないこと。
- 外国人枠の不足：建物がまだ外国人購入者を受け入れられるか、書面で確認しましょう。
- 供給過剰：プノンペンの価格は2025年と2026年に下がりましたが、好立地で管理の良い建物ははるかに価値を保っています。
- 支払い詐欺：契約書に記載された口座以外には送金しないこと。
Riel Propertyのサポート
Riel Propertyは、日本をはじめ世界中の購入者がプノンペンとシアヌークビルでコンドミニアムを探し、購入するお手伝いをしています。現地経験の豊富なエージェントが、ご希望の住戸の費用内訳、賃貸データ、デベロッパーの実績をご用意し、ビデオ通話で建物をご案内します。費用の詳細はカンボジア不動産の購入費用をご覧ください。
よくある質問
外国人はカンボジアでコンドミニアムを買えますか？
はい。建物内の外国人所有が70%を超えない限り、地上階より上のどの階でもストラタタイトルで完全所有できます。
外国人は一戸建てや土地を買えますか？
直接は所有できません。最長50年の登記リースを利用するか、カンボジア国民が51%以上を所有する法人を通じて投資します。
購入にはどのくらいかかりますか？
完成物件の場合、書類がそろっていれば署名から約12週間でストラタタイトルの移転が完了します。
購入のためにカンボジアへ行く必要がありますか？
すべての段階で必要なわけではありません。予約と契約確認は弁護士と遠隔で行い、署名や引き渡しのために一度訪れれば十分です。
暗号資産で支払えますか？
一部のデベロッパーは、規制を受けた業者がドルに換える方式で暗号資産を受け付けます。それでも売買契約と名義移転は必要です。
何語で連絡できますか？
私たちのチームは英語とクメール語で対応しています。このガイドは、ご相談前にルールを理解していただけるよう日本語で用意しました。
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