Immobilie in Kambodscha kaufen als Ausländer: Ratgeber 2026

🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner  |  Other languages

Kambodscha ist eines der wenigen Länder Südostasiens, in denen Ausländer eine Eigentumswohnung mit vollem Eigentum auf ihren eigenen Namen kaufen können. Die Preise lauten auf US-Dollar, und viele Neubauprojekte in Phnom Penh bieten Ratenzahlung während der Bauphase.

Ob Eigennutzung, erste eigene Wohnung oder Kapitalanlage zur Vermietung: Die Regeln sind dieselben. Was sich ändert, sind die Prioritäten. Deshalb lohnt es sich, die Regeln vor der Unterschrift genau zu kennen.

Dieser Ratgeber erklärt, was Ausländer in Kambodscha besitzen dürfen, welche Eigentumstitel es gibt, wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft, worin sich Kauf vom Plan und fertige Wohnung unterscheiden und welche Risiken Sie vermeiden sollten.

Was Ausländer besitzen dürfen

Rechtsgrundlage ist das Gesetz von 2010 über das Eigentum von Ausländern an Einheiten in Mehrparteiengebäuden. Der Ausländeranteil in einem Gebäude darf 70% der Einheiten nicht übersteigen. Manche Bauträger zählen die Stockwerke anders. Prüfen Sie daher, ob die Einheit wirklich oberhalb des Erdgeschosses liegt, statt sich auf die Angabe „2. Etage“ zu verlassen.

Arten von Eigentumstiteln

• Soft Title: Anerkennung des Besitzes durch lokale Behörden. Schwächerer Schutz und mehr Grenzstreitigkeiten.
• Hard Title: im nationalen Kataster eingetragenes Eigentum. Die stärkste Form von Grundeigentum, nur für kambodschanische Staatsbürger.
• LMAP-Titel: Hard Title aus der systematischen Registrierung mit GPS-Vermessung.
• Strata Title: Eigentum an einer Einheit in einem Mehrparteiengebäude mit Anteil am Gemeinschaftseigentum. National eingetragen und für Ausländer verfügbar.

Mehr dazu (Englisch): Hard Title vs Soft Title vs Strata Title.

Der Kauf Schritt für Schritt

1. Budget und Ziel. Legen Sie fest, ob es um Eigennutzung, Ruhestand oder Kapitalanlage geht, und rechnen Sie die Nebenkosten zum Preis hinzu.
2. Gebäude auswählen. Vergleichen Sie Lage, Bauträger, Hausverwaltung und tatsächliche Mieten.
3. Reservierung. Eine Anzahlung, meist 1.000 bis 5.000 USD, sichert die Einheit während der Prüfung.
4. Rechtliche Prüfung. Ein unabhängiger Anwalt in Kambodscha prüft Titel, Bauträger, Ausländerquote und Vertrag.
5. Kaufvertrag. Unterschrift und erste Zahlung, meist per Überweisung in US-Dollar.
6. Zahlungen. Bei fertigen Wohnungen wird der Rest vor der Umschreibung gezahlt, bei Projekten im Bau nach dem vereinbarten Zahlungsplan.
7. Umschreibung des Titels. Bei fertigen Wohnungen rund 12 Wochen. Bei Projekten im Bau wird der Titel nach Fertigstellung und Eintragung des Gebäudes ausgestellt.

Die meisten Schritte lassen sich aus der Ferne erledigen. Viele Käufer reservieren nach einer Besichtigung per Videoanruf und reisen nur einmal nach Kambodscha, um zu unterschreiben oder die Wohnung zu übernehmen.

Kauf vom Plan oder fertige Wohnung?

Am sichersten sind Zahlungspläne, bei denen jede Rate an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt ist, nicht nur an Termine. Mehr dazu (Englisch): Off-Plan Payment Plans Explained.

Zahlung aus dem Ausland

Üblich ist eine Auslandsüberweisung in US-Dollar direkt auf das im Vertrag genannte Firmenkonto des Bauträgers. Wenn Sie Euro oder Franken überweisen, vergleichen Sie den Wechselkurs Ihrer Bank mit spezialisierten Zahlungsdiensten. Manche Bauträger akzeptieren Krypto wie USDT über einen regulierten Anbieter, der vor der Zahlung in US-Dollar umtauscht. Bewahren Sie alle Belege auf: Sie brauchen sie für die Umschreibung und einen späteren Verkauf.

Risiken und wie Sie sie vermeiden

• Bauverzögerung: Wählen Sie Bauträger, die pünktlich übergeben, und verlangen Sie eine Verzugsentschädigung im Vertrag.
• Probleme mit dem Titel: Kaufen Sie nur mit Strata oder Hard Title und zahlen Sie vor der anwaltlichen Prüfung nicht mehr als die Anzahlung.
• Ausgeschöpfte Quote: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass das Gebäude noch ausländische Käufer aufnehmen kann.
• Überangebot: Die Preise in Phnom Penh sind 2025 und 2026 gesunken, gut verwaltete Gebäude in den besten Lagen haben ihren Wert aber deutlich besser gehalten.
• Zahlungsbetrug: Zahlen Sie nur auf das im Vertrag genannte Konto.

So hilft Riel Property

Riel Property hilft Käufern aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und der ganzen Welt, Wohnungen in Phnom Penh und Sihanoukville zu finden und zu kaufen. Unsere erfahrenen Makler vor Ort erstellen eine Kostenaufstellung, Mietdaten und die Bilanz des Bauträgers für die Einheit, die Sie interessiert, und zeigen Ihnen die Gebäude per Videoanruf. Die vollständige Kostenaufstellung finden Sie unter Kaufnebenkosten in Kambodscha.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Kambodscha eine Wohnung kaufen?

Ja. Ausländer können eine Wohnung mit Strata Title in vollem Eigentum besitzen, in jedem Stockwerk oberhalb des Erdgeschosses, sofern der Ausländeranteil im Gebäude 70% nicht übersteigt.

Können Ausländer ein Haus oder Grundstück kaufen?

Nicht direkt. Ausländer nutzen eine eingetragene Pacht bis 50 Jahre oder investieren über eine Gesellschaft, an der kambodschanische Staatsbürger mindestens 51% halten.

Wie lange dauert der Kauf?

Bei einer fertigen Wohnung dauert die Umschreibung des Strata Title meist rund 12 Wochen ab Unterschrift, wenn die Unterlagen vollständig sind.

Muss ich für den Kauf nach Kambodscha reisen?

Nicht in jeder Phase. Reservierung und Vertragsprüfung lassen sich mit einem Anwalt aus der Ferne erledigen, mit einer Reise zur Unterschrift oder Übergabe.

Kann ich mit Krypto bezahlen?

Manche Bauträger akzeptieren Krypto über einen regulierten Anbieter, der in US-Dollar umtauscht. Kaufvertrag und Umschreibung sind trotzdem nötig.

In welcher Sprache kann ich Sie kontaktieren?

Unser Team arbeitet auf Englisch und Khmer. Dieser Ratgeber ist auf Deutsch, damit Sie die Regeln kennen, bevor Sie mit uns sprechen.

Unser Team arbeitet auf Englisch und Khmer. Kontaktieren Sie uns auf Englisch über das Kontaktformular oder per WhatsApp.