🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner | Other languages
Camboya es uno de los pocos países del Sudeste Asiático donde un extranjero puede comprar un apartamento en plena propiedad, registrado a su nombre. Los precios se fijan en dólares estadounidenses y muchos proyectos nuevos en Phnom Penh ofrecen planes de pago durante la construcción.
Tanto si busca un apartamento para vivir, su primera vivienda o una inversión para alquilar, las reglas son las mismas. Lo que cambia son las prioridades, por eso conviene conocerlas bien antes de firmar.
Esta guía explica qué puede poseer un extranjero en Camboya, los tipos de título de propiedad, la compra paso a paso, la diferencia entre comprar sobre plano o un apartamento terminado y los riesgos que debe evitar.
Qué puede poseer un extranjero
| Propiedad | ¿Puede poseerla un extranjero? | Cómo |
|---|---|---|
| Apartamento (condominio) | Sí | Título strata a su nombre, en cualquier planta por encima del nivel del suelo |
| Casa o villa | No directamente | Arrendamiento registrado de hasta 50 años o una sociedad con mayoría camboyana |
| Terreno | No directamente | Arrendamiento de largo plazo o una sociedad con mayoría camboyana |
La base legal es la ley de 2010 sobre la propiedad de extranjeros en unidades de edificios en copropiedad. La participación total de extranjeros en un edificio no puede superar el 70% de las unidades. Algunas promotoras numeran las plantas de forma distinta, así que confirme que la unidad está por encima del nivel del suelo y no se fíe solo de que diga «primera planta».
Tipos de título de propiedad
- Título blando (soft title): reconocimiento de posesión por las autoridades locales. Protección más débil y más disputas sobre linderos.
- Título duro (hard title): propiedad registrada en el catastro nacional. La forma más sólida de propiedad de la tierra, solo para ciudadanos camboyanos.
- Título LMAP: título duro emitido mediante el registro sistemático con medición GPS.
- Título strata: propiedad de una unidad en un edificio en copropiedad, con una cuota de las zonas comunes. Registrado a nivel nacional y disponible para extranjeros.
Más detalles (en inglés): Hard Title vs Soft Title vs Strata Title.
La compra paso a paso
- Presupuesto y objetivo. Decida si es una vivienda, un lugar para jubilarse o una inversión, y sume los costos adicionales al precio.
- Elegir el edificio. Compare ubicación, promotora, administración del edificio y alquileres reales.
- Reserva. Un depósito, normalmente entre 1 000 y 5 000 USD, bloquea la unidad durante las comprobaciones.
- Revisión legal. Un abogado independiente en Camboya verifica el título, la promotora, el cupo para extranjeros y el contrato.
- Contrato de compraventa. Firma y primer pago, normalmente por transferencia en dólares.
- Pagos. En una unidad terminada, el saldo se paga antes de la transferencia; sobre plano, según el calendario acordado.
- Transferencia del título. Para una unidad terminada, unas 12 semanas. Sobre plano, el título se emite cuando el edificio está terminado y registrado.
La mayoría de los pasos pueden hacerse a distancia. Muchos compradores reservan tras una visita por videollamada y viajan una sola vez a Camboya para firmar o recibir el apartamento.
¿Sobre plano o terminado?
| Sobre plano | Terminado | |
|---|---|---|
| Precio | Normalmente más bajo, con mejores condiciones de pago | Precio de mercado, a veces negociable |
| Pagos | Repartidos en 2 a 4 años | Pagos más grandes en pocos meses |
| Riesgo principal | Retrasos de obra y riesgo de la promotora | Estado del edificio y calidad de la administración |
| Para quién | Para quien puede esperar | Para quien quiere vivir o alquilar ya |
Los planes más seguros vinculan cada pago al avance real de la obra, no solo a fechas. Más detalles (en inglés): Off-Plan Payment Plans Explained.
Pagar desde el extranjero
Lo habitual es una transferencia internacional en dólares estadounidenses directamente a la cuenta de empresa de la promotora indicada en el contrato. Si envía euros, pesos u otra moneda, compare el tipo de cambio de su banco con el de servicios especializados de cambio. Algunas promotoras aceptan criptomonedas como USDT a través de un proveedor regulado que las convierte a dólares antes del pago. Guarde siempre los comprobantes: los necesitará para la transferencia del título y para una futura venta.
Riesgos y cómo evitarlos
- Retrasos de obra: elija promotoras que entregan a tiempo y exija compensación por retraso en el contrato.
- Problemas de título: compre solo con título strata o duro; no pague más que el depósito antes de la revisión del abogado.
- Cupo agotado: pida confirmación por escrito de que el edificio aún admite compradores extranjeros.
- Exceso de oferta: los precios en Phnom Penh bajaron en 2025 y 2026, pero los edificios bien gestionados en las mejores zonas mantuvieron mucho mejor su valor.
- Fraude en pagos: pague solo a la cuenta indicada en el contrato.
Cómo ayuda Riel Property
Riel Property ayuda a compradores de España, América Latina y todo el mundo a encontrar y comprar apartamentos en Phnom Penh y Sihanoukville. Nuestros agentes con experiencia en el terreno preparan un desglose de costos, datos de alquiler y el historial de la promotora para la unidad que le interese, y le muestran los edificios por videollamada. El desglose completo de costos está en Costos de comprar propiedad en Camboya.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Camboya?
Sí. Los extranjeros pueden comprar un apartamento en plena propiedad con título strata en cualquier planta por encima del nivel del suelo, siempre que la participación extranjera en el edificio no supere el 70%.
¿Puede un extranjero comprar una casa o un terreno?
No directamente. Los extranjeros usan un arrendamiento registrado de hasta 50 años o invierten mediante una sociedad en la que al menos el 51% pertenece a ciudadanos camboyanos.
¿Cuánto tarda la compra?
Para una unidad terminada, la transferencia del título strata suele tardar unas 12 semanas desde la firma, si la documentación está completa.
¿Tengo que viajar a Camboya para comprar?
No en todas las fases. La reserva y la revisión del contrato pueden hacerse a distancia con un abogado, y viajar una vez para firmar o recibir la unidad.
¿Puedo pagar con criptomonedas?
Algunas promotoras aceptan criptomonedas a través de un proveedor regulado que las convierte a dólares. La compra igualmente requiere contrato de compraventa y transferencia del título.
¿En qué idioma puedo comunicarme con ustedes?
Nuestro equipo trabaja en inglés y jemer. Esta guía está en español para que conozca las reglas antes de hablar con nosotros.
Nuestro equipo trabaja en inglés y jemer. Puede escribirnos en inglés a través del formulario de contacto o por WhatsApp.