🌐 English version: Cambodia Stamp Duty Relief 2026: Full Cost of Buying | Other languages
Le prix affiché n’est jamais le coût total d’un appartement. Les frais annexes au Cambodge sont plus faibles que dans beaucoup de pays, mais ils s’additionnent, et certains dépendent du moment de l’achat, du vendeur et de votre intention de louer ou non.
Le grand changement de 2026 est l’exonération du droit de timbre, accordée pour de nombreux achats auprès de promoteurs jusqu’au 31 décembre 2026.
Cet article détaille tous les frais ponctuels de l’achat, l’exonération du droit de timbre et sa date limite, les charges courantes, l’impôt sur les loyers et à la revente, avec un exemple chiffré.
Aperçu des frais
| Frais | Montant habituel | Quand payer |
|---|---|---|
| Droit de timbre (droit de mutation) | 4% de la valeur officielle, souvent exonéré en 2026 pour les achats auprès d’un promoteur | Au transfert du titre |
| Honoraires d’avocat | Environ 0,5% à 1% du prix | Avant le contrat et au transfert |
| Commission d’agence | Généralement payée par le vendeur ou le promoteur | À la conclusion |
| Charges de copropriété | Environ 1 à 2 USD par m² et par mois | Mensuel |
| Taxe foncière annuelle | 0,1% de la valeur estimée au-delà d’environ 25 000 USD | Annuel |
| Impôt sur les loyers | 10% du loyer brut ; en général 14% pour les propriétaires étrangers | Mensuel |
Avec un droit de timbre plein, prévoyez environ 6% à 8% en plus du prix. Avec l’exonération, beaucoup moins.
Droit de timbre et exonération jusqu’au 31 décembre 2026
Le droit de timbre s’élève à 4% de la valeur officielle fixée par la Direction générale des impôts selon des barèmes de référence, et non du prix du contrat. Selon un avis du ministère de l’Économie et des Finances de janvier 2026, les achats de maisons en lotissement (borey) et d’appartements auprès de promoteurs jusqu’au 31 décembre 2026 bénéficient d’une exonération :
- Premier logement : exonéré jusqu’à 210 000 USD, seule la part au-delà est taxée.
- Logement supplémentaire : 70 000 USD déduits de l’assiette.
L’avis publié ne précise pas si l’exonération s’applique aux étrangers : demandez une confirmation écrite au promoteur et à votre avocat avant de signer. Elle ne concerne pas la revente entre particuliers et est reconduite d’année en année, ne comptez donc pas sur elle en 2027.
Charges courantes
- Charges de copropriété : 1 à 2 USD par m² et par mois (sécurité, ménage, ascenseurs, piscine). Pour 60 m², environ 60 à 120 USD par mois.
- Fonds de travaux : certains immeubles demandent une contribution unique ou annuelle.
- Taxe foncière : 0,1% par an sur la valeur au-delà de 100 millions de riels (environ 25 000 USD), soit 100 USD ou moins par an pour la plupart des appartements.
- Gestion locative : en général 5% à 10% du loyer si vous louez depuis l’étranger.
Impôt sur les loyers et à la revente
L’impôt sur les loyers est de 10% du loyer brut, et les propriétaires étrangers paient généralement 14%. Si le locataire est une société, elle prélève en général l’impôt à la source ; si c’est un particulier, le propriétaire le déclare, en pratique souvent via le gestionnaire ou un conseiller fiscal.
L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique à partir du 1er janvier 2027, au taux de 20% du gain. Une méthode simplifiée considère 80% du prix de vente comme coût, soit une charge réelle d’environ 4% du prix de vente. Vous pouvez aussi avoir des obligations fiscales dans votre pays de résidence : faites-vous conseiller.
Exemple : appartement à 150 000 USD
| Poste | Sans exonération | Avec exonération premier logement |
|---|---|---|
| Droit de timbre 4% | Jusqu’à 6 000 USD | 0 USD |
| Avocat (environ 0,75%) | 1 125 USD | 1 125 USD |
| Frais bancaires et administratifs | 300 à 500 USD | 300 à 500 USD |
| Total des frais ponctuels | Environ 7 400 à 7 600 USD | Environ 1 400 à 1 600 USD |
| Charges annuelles | 720 à 1 440 USD | 720 à 1 440 USD |
| Taxe foncière annuelle | Environ 100 USD | Environ 100 USD |
Le droit de timbre est calculé sur la valeur officielle, qui peut être inférieure au prix de vente : sans exonération, le montant réel est donc souvent en dessous du maximum du tableau. L’équipe Riel Property peut préparer le détail des frais pour un lot précis.
Quand payer chaque frais
- Réservation : acompte, généralement de 1 000 à 5 000 USD.
- Semaines 1 à 4 : signature du contrat, premier versement et avocat.
- Sur plan : versements selon l’avancement des travaux, solde à la livraison.
- Livré : solde avant le transfert ; titre strata en général en 12 semaines environ.
- Au transfert : droit de timbre, le cas échéant.
- Après la livraison : charges mensuelles et taxe foncière annuelle.
Le paiement se fait en général par virement en dollars ; certains vendeurs acceptent les espèces ou les cryptomonnaies via un prestataire réglementé. Découvrez les appartements livrés et les projets sur plan (en anglais), ainsi que notre guide d’achat.
Questions fréquentes
Quel est le droit de timbre pour un appartement au Cambodge ?
4% de la valeur officielle. Jusqu’au 31 décembre 2026, un premier logement acheté auprès d’un promoteur est exonéré jusqu’à 210 000 USD, et 70 000 USD sont déduits pour un logement supplémentaire.
Les étrangers bénéficient-ils de l’exonération 2026 ?
L’avis ne le précise pas. Demandez une confirmation écrite au promoteur et à votre avocat avant de signer.
Combien coûte un appartement par an ?
Surtout les charges, environ 1 à 2 USD par m² et par mois, et la taxe foncière de 0,1% sur la valeur au-delà d’environ 25 000 USD.
Paie-t-on un impôt à la revente ?
Les ventes conclues avant le 1er janvier 2027 ne sont pas imposées. Ensuite, 20% du gain ou environ 4% du prix de vente avec la méthode simplifiée.
Combien prévoir en plus du prix ?
Environ 6% à 8% avec un droit de timbre plein, beaucoup moins avec l’exonération 2026, plus les charges et la taxe foncière annuelles.
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