外国人在柬埔寨购房指南 2026

🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner  |  Other languages

柬埔寨是东南亚少数允许外国人以本人名义购买公寓永久产权的国家之一。房价以美元计价，金边许多新项目还提供施工期分期付款。

无论您是买房自住、首次置业还是投资出租，规则都是一样的，只是关注重点不同。签约前了解清楚这些规则非常重要。

本指南介绍外国人在柬埔寨可以拥有哪些房产、产权证的类型、购房步骤、期房与现房的区别，以及需要规避的风险。

外国人可以拥有什么

法律依据是2010年关于外国人拥有共有建筑内单位的法律。每栋楼外国人拥有的单位不得超过70%。部分开发商的楼层编号方式不同，请确认单位位于地面以上，而不要只看“1楼”这样的编号。

产权证类型

• 软产权证（soft title）：由地方政府确认的占有证明，保护较弱，边界纠纷较多。
• 硬产权证（hard title）：在国家土地登记机关登记的所有权，是最可靠的土地产权形式，仅限柬埔寨公民。
• LMAP产权证：通过GPS测量的系统登记签发的硬产权证。
• 分层产权证（strata title）：共有建筑内单位的所有权，包含公共区域的份额，在国家层面登记，外国人可以持有。

更多详情（英文）：Hard Title vs Soft Title vs Strata Title。

购房步骤

1. 预算与目标：确定是自住、养老还是投资，并计入房价之外的费用。
2. 选择楼盘：比较位置、开发商、物业管理和真实租金。
3. 预订：支付定金（通常1,000至5,000美元）锁定单位，进行核查。
4. 法律核查：由独立的柬埔寨律师核查产权、开发商、外国人配额和合同。
5. 签订买卖合同：签约并支付首期款，通常以美元转账。
6. 付款：现房在过户前付清余款；期房按约定的付款计划支付。
7. 产权过户：现房通常约12周；期房在楼宇竣工并登记后签发产权证。

大部分步骤可远程完成。许多海外买家通过视频看房后预订，只需来柬埔寨一次签约或收房。

期房还是现房？

最稳妥的付款计划是按实际施工进度付款，而不仅仅按日期。更多详情（英文）：Off-Plan Payment Plans Explained。

从海外付款

通常通过国际电汇以美元直接支付至合同中注明的开发商公司账户。购汇和跨境汇款须遵守您所在国家或地区的外汇管理规定，中国内地居民尤其应事先向银行和律师确认合法可行的付款方式。部分开发商接受USDT等加密货币，但须通过受监管的服务商先兑换为美元。请务必保留所有付款凭证，过户和日后出售时都会用到。

风险及规避方法

• 工期延误：选择按时交房的开发商，并在合同中约定延期赔偿。
• 产权问题：只购买持有分层产权证或硬产权证的房产；律师核查前只支付定金。
• 配额已满：要求书面确认该楼仍有外国人配额。
• 供应过剩：金边房价在2025和2026年有所下跌，但核心区域管理良好的楼盘保值能力明显更强。
• 付款欺诈：只向合同中注明的账户付款。

Riel Property 如何帮助您

Riel Property 帮助来自世界各地的买家在金边和西哈努克港寻找并购买公寓。我们经验丰富的本地经纪人可为您关注的单位准备费用明细、租金数据和开发商履约记录，并通过视频为您展示楼盘。完整费用请参阅柬埔寨购房费用。

常见问题

外国人可以在柬埔寨买公寓吗？

可以。只要该楼外国人拥有的比例不超过70%，外国人可以购买地面以上任何楼层的公寓并持有分层产权证。

外国人可以在柬埔寨买别墅或土地吗？

不能直接购买。外国人可以采用最长50年的登记租赁，或通过柬埔寨公民持股至少51%的公司投资。

购房需要多长时间？

现房在文件齐全的情况下，从签约到取得分层产权证通常约需12周。

必须亲自去柬埔寨买房吗？

并非每一步都需要。预订和合同审核可以与律师远程完成，只需来一次签约或收房。

可以用加密货币付款吗？

部分开发商接受通过受监管服务商兑换为美元的加密货币付款，但仍需签订买卖合同并办理产权过户。

可以用中文与你们沟通吗？

我们的团队使用英语和高棉语工作。本指南为中文，方便您在与我们沟通前了解相关规则。

我们的团队使用英语和高棉语工作。您可以通过联系表单或 WhatsApp 用英语与我们联系。