🌐 English version: Cambodia Stamp Duty Relief 2026: Full Cost of Buying | Other languages
Der Angebotspreis ist nie alles, was eine Wohnung kostet. Die Nebenkosten in Kambodscha sind niedriger als in vielen Ländern, summieren sich aber, und einige hängen davon ab, wann Sie kaufen, von wem und ob Sie vermieten wollen.
Die wichtigste Änderung 2026 ist die Befreiung von der Stempelsteuer, die für viele Käufe vom Bauträger bis 31. Dezember 2026 gilt.
Dieser Artikel erklärt alle einmaligen Kaufkosten, die Stempelsteuerbefreiung und ihre Frist, die laufenden Kosten sowie die Steuern auf Mieteinnahmen und beim Verkauf, mit einem Rechenbeispiel.
Kostenüberblick
| Kosten | Üblicher Betrag | Wann fällig |
|---|---|---|
| Stempelsteuer (Grunderwerbsteuer) | 4% des amtlichen Werts, 2026 bei Käufen vom Bauträger oft befreit | Bei der Umschreibung |
| Anwaltskosten | Rund 0,5% bis 1% des Preises | Vor dem Vertrag und bei der Umschreibung |
| Maklerprovision | Meist vom Verkäufer oder Bauträger bezahlt | Beim Abschluss |
| Hausgeld | Rund 1 bis 2 USD pro m² und Monat | Monatlich |
| Jährliche Grundsteuer | 0,1% des Schätzwerts über rund 25.000 USD | Jährlich |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 10% der Bruttomiete; ausländische Eigentümer meist 14% | Monatlich |
Bei voller Stempelsteuer sollten Sie rund 6% bis 8% zusätzlich zum Preis einplanen. Mit Befreiung deutlich weniger.
Stempelsteuer und Befreiung bis 31. Dezember 2026
Die Stempelsteuer beträgt 4% des amtlichen Werts, den die Generaldirektion für Steuern nach Referenztabellen festlegt, nicht des Vertragspreises. Laut einer Mitteilung des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen vom Januar 2026 sind Käufe von Wohnanlagen (Borey) und Wohnungen von Bauträgern bis 31. Dezember 2026 begünstigt:
- Erste Wohnimmobilie: steuerfrei bis 210.000 USD, besteuert wird nur der übersteigende Betrag.
- Weitere Immobilie: 70.000 USD werden von der Bemessungsgrundlage abgezogen.
Die veröffentlichte Mitteilung lässt offen, ob die Befreiung auch für Ausländer gilt. Lassen Sie sich das vor der Unterschrift schriftlich von Bauträger und Anwalt bestätigen. Die Befreiung gilt nicht für Weiterverkäufe zwischen Privatpersonen und wird Jahr für Jahr verlängert, rechnen Sie also nicht damit, dass sie 2027 weiter gilt.
Laufende Kosten
- Hausgeld: 1 bis 2 USD pro m² und Monat (Sicherheitsdienst, Reinigung, Aufzüge, Pool). Bei 60 m² rund 60 bis 120 USD im Monat.
- Instandhaltungsrücklage: Manche Gebäude erheben einen einmaligen oder jährlichen Beitrag.
- Grundsteuer: jährlich 0,1% auf den Wert über 100 Millionen Riel (rund 25.000 USD), bei den meisten Wohnungen 100 USD oder weniger im Jahr.
- Mietverwaltung: meist 5% bis 10% der Miete, wenn Sie aus dem Ausland vermieten.
Steuer auf Mieteinnahmen und beim Verkauf
Die Steuer auf Mieteinnahmen beträgt 10% der Bruttomiete, für ausländische Eigentümer gelten meist 14%. Ist der Mieter ein Unternehmen, behält es die Steuer in der Regel ein; ist er eine Privatperson, meldet der Eigentümer sie an. In der Praxis übernimmt das oft die Hausverwaltung oder ein Steuerberater.
Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien gilt ab dem 1. Januar 2027 mit 20% des Gewinns. Es gibt auch eine vereinfachte Methode, bei der 80% des Verkaufspreises als Kosten gelten, sodass die tatsächliche Belastung rund 4% des Verkaufspreises beträgt. Auch in Ihrem Wohnsitzland können Steuerpflichten entstehen, lassen Sie sich daher beraten.
Beispiel: Wohnung zu 150.000 USD
| Posten | Ohne Befreiung | Mit Befreiung für Ersterwerb |
|---|---|---|
| Stempelsteuer 4% | Bis 6.000 USD | 0 USD |
| Anwalt (rund 0,75%) | 1.125 USD | 1.125 USD |
| Bank- und Verwaltungsgebühren | 300 bis 500 USD | 300 bis 500 USD |
| Einmalige Kosten gesamt | Rund 7.400 bis 7.600 USD | Rund 1.400 bis 1.600 USD |
| Hausgeld pro Jahr | 720 bis 1.440 USD | 720 bis 1.440 USD |
| Grundsteuer pro Jahr | Rund 100 USD | Rund 100 USD |
Die Stempelsteuer wird auf den amtlichen Wert berechnet, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Ohne Befreiung liegt der tatsächliche Betrag daher oft unter dem Höchstwert in der Tabelle. Das Team von Riel Property erstellt gern eine Kostenaufstellung für eine bestimmte Einheit.
Wann welche Kosten fällig werden
- Reservierung: Anzahlung, meist 1.000 bis 5.000 USD.
- Woche 1 bis 4: Vertragsunterzeichnung, erste Zahlung und Anwalt.
- Vom Plan: Raten nach Baufortschritt, Rest bei Übergabe.
- Fertige Wohnung: Rest vor der Umschreibung; Strata Title meist in rund 12 Wochen.
- Bei der Umschreibung: Stempelsteuer, falls fällig.
- Nach der Übergabe: monatliches Hausgeld und jährliche Grundsteuer.
Bezahlt wird meist per Überweisung in US-Dollar; manche Verkäufer akzeptieren Bargeld oder Krypto über einen regulierten Anbieter. Sehen Sie sich bezugsfertige Wohnungen und Projekte im Bau (Englisch) sowie unseren Kaufratgeber an.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Stempelsteuer beim Wohnungskauf in Kambodscha?
4% des amtlichen Werts. Bis 31. Dezember 2026 ist die erste Wohnimmobilie vom Bauträger bis 210.000 USD steuerfrei, bei weiteren Immobilien werden 70.000 USD abgezogen.
Gilt die Befreiung 2026 auch für Ausländer?
Die Mitteilung sagt das nicht ausdrücklich. Lassen Sie es sich vor der Unterschrift schriftlich von Bauträger und Anwalt bestätigen.
Was kostet eine Wohnung jährlich?
Vor allem das Hausgeld von rund 1 bis 2 USD pro m² und Monat sowie die Grundsteuer von 0,1% auf den Wert über rund 25.000 USD.
Zahle ich beim Verkauf Steuern?
Verkäufe, die vor dem 1. Januar 2027 abgeschlossen sind, sind steuerfrei. Danach 20% des Gewinns oder rund 4% des Verkaufspreises nach der vereinfachten Methode.
Wie viel sollte ich zusätzlich zum Preis einplanen?
Rund 6% bis 8% bei voller Stempelsteuer, mit der Befreiung 2026 deutlich weniger, dazu das jährliche Hausgeld und die Grundsteuer.
Unser Team arbeitet auf Englisch und Khmer. Kontaktieren Sie uns auf Englisch über das Kontaktformular oder per WhatsApp.