🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner | Other languages
Le Cambodge est l’un des rares pays d’Asie du Sud-Est où un étranger peut acheter un appartement en pleine propriété, enregistré à son nom. Les prix sont en dollars américains et de nombreux programmes neufs à Phnom Penh proposent un paiement échelonné pendant la construction.
Résidence principale, premier achat ou investissement locatif : les règles sont les mêmes. Ce sont les priorités qui changent, d’où l’intérêt de bien les connaître avant de signer.
Ce guide explique ce qu’un étranger peut posséder au Cambodge, les types de titres de propriété, l’achat étape par étape, la différence entre achat sur plan et bien livré, et les risques à éviter.
Ce qu’un étranger peut posséder
| Bien | Accessible à un étranger ? | Comment |
|---|---|---|
| Appartement (condo) | Oui | Titre strata à votre nom, à tout étage au-dessus du rez-de-chaussée |
| Maison ou villa | Pas directement | Bail enregistré jusqu’à 50 ans ou société à majorité cambodgienne |
| Terrain | Pas directement | Bail de longue durée ou société à majorité cambodgienne |
La base juridique est la loi de 2010 sur la propriété des étrangers dans les immeubles en copropriété. La part des étrangers dans un immeuble ne peut dépasser 70% des lots. Certains promoteurs numérotent les étages différemment : vérifiez que le lot est bien au-dessus du rez-de-chaussée plutôt que de vous fier à la mention « 1er étage ».
Les types de titres de propriété
- Titre souple (soft title) : reconnaissance de la possession par les autorités locales. Protection plus faible et litiges de bornage plus fréquents.
- Titre ferme (hard title) : propriété inscrite au cadastre national. La forme la plus solide de propriété foncière, réservée aux citoyens cambodgiens.
- Titre LMAP : titre ferme délivré par l’enregistrement systématique avec relevé GPS.
- Titre strata : propriété d’un lot en copropriété avec une quote-part des parties communes. Enregistré au niveau national et accessible aux étrangers.
Pour aller plus loin (en anglais) : Hard Title vs Soft Title vs Strata Title.
L’achat étape par étape
- Budget et objectif. Déterminez s’il s’agit d’une résidence, d’une retraite ou d’un investissement, et ajoutez les frais au prix.
- Choix de l’immeuble. Comparez l’emplacement, le promoteur, la gestion de l’immeuble et les loyers réels.
- Réservation. Un acompte, généralement de 1 000 à 5 000 USD, bloque le lot pendant les vérifications.
- Vérification juridique. Un avocat indépendant au Cambodge contrôle le titre, le promoteur, le quota étranger et le contrat.
- Contrat de vente. Signature et premier versement, en général par virement en dollars.
- Paiements. Pour un bien livré, le solde est payé avant le transfert ; sur plan, selon l’échéancier convenu.
- Transfert du titre. Pour un bien livré, environ 12 semaines. Sur plan, le titre est délivré une fois l’immeuble achevé et enregistré.
La plupart des étapes se font à distance. Beaucoup d’acheteurs réservent après une visite en appel vidéo et ne se rendent qu’une fois au Cambodge pour signer ou prendre possession.
Sur plan ou livré ?
| Sur plan | Livré | |
|---|---|---|
| Prix | Généralement plus bas, avec de meilleures conditions de paiement | Prix du marché, parfois négociable |
| Paiements | Étalés sur 2 à 4 ans | Montants plus importants en quelques mois |
| Risque principal | Retards de chantier et risque promoteur | État de l’immeuble et qualité de la gestion |
| Pour qui | Pour ceux qui peuvent attendre | Pour ceux qui veulent habiter ou louer tout de suite |
Les échéanciers les plus sûrs lient chaque versement à l’avancement réel des travaux, pas seulement à des dates. Pour aller plus loin (en anglais) : Off-Plan Payment Plans Explained.
Payer depuis l’étranger
Le plus courant est un virement international en dollars américains directement sur le compte de société du promoteur indiqué dans le contrat. Si vous envoyez des euros ou des francs suisses, comparez le taux de change de votre banque avec celui des services de transfert spécialisés. Certains promoteurs acceptent les cryptomonnaies comme l’USDT via un prestataire réglementé qui les convertit en dollars avant le paiement. Conservez toujours les justificatifs : ils seront nécessaires pour le transfert du titre et une revente future.
Les risques et comment les éviter
- Retards de chantier : choisissez des promoteurs qui livrent à temps et exigez des pénalités de retard dans le contrat.
- Problèmes de titre : n’achetez qu’avec un titre strata ou ferme et ne versez pas plus que l’acompte avant la vérification de l’avocat.
- Quota atteint : demandez une confirmation écrite que l’immeuble accepte encore des acheteurs étrangers.
- Offre excédentaire : les prix à Phnom Penh ont baissé en 2025 et 2026, mais les immeubles bien gérés dans les meilleurs quartiers ont bien mieux tenu leur valeur.
- Fraude au paiement : ne payez que sur le compte indiqué dans le contrat.
Comment Riel Property vous aide
Riel Property aide les acheteurs francophones et du monde entier à trouver et acheter des appartements à Phnom Penh et Sihanoukville. Nos agents expérimentés sur le terrain préparent un détail des frais, des données locatives et l’historique du promoteur pour le lot qui vous intéresse, et vous font visiter les immeubles en appel vidéo. Le détail complet des frais se trouve dans Frais d’achat immobilier au Cambodge.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement au Cambodge ?
Oui. Les étrangers peuvent posséder un appartement en pleine propriété avec un titre strata à tout étage au-dessus du rez-de-chaussée, tant que la part étrangère dans l’immeuble ne dépasse pas 70%.
Un étranger peut-il acheter une maison ou un terrain ?
Pas directement. Les étrangers passent par un bail enregistré jusqu’à 50 ans ou investissent via une société détenue à au moins 51% par des citoyens cambodgiens.
Combien de temps prend l’achat ?
Pour un bien livré, le transfert du titre strata prend en général environ 12 semaines après la signature, si le dossier est complet.
Dois-je me rendre au Cambodge pour acheter ?
Pas à chaque étape. La réservation et la vérification du contrat peuvent se faire à distance avec un avocat, avec un déplacement pour signer ou prendre possession.
Puis-je payer en cryptomonnaie ?
Certains promoteurs acceptent les cryptomonnaies via un prestataire réglementé qui les convertit en dollars. Un contrat de vente et le transfert du titre restent nécessaires.
Dans quelle langue puis-je vous contacter ?
Notre équipe travaille en anglais et en khmer. Ce guide est en français pour que vous connaissiez les règles avant de nous parler.
Notre équipe travaille en anglais et en khmer. Contactez-nous en anglais via le formulaire de contact ou sur WhatsApp.