🌐 English version: Buying Property in Cambodia as a Foreigner | Other languages
Камбоджа належить до небагатьох країн Південно-Східної Азії, де іноземець може купити квартиру у повну власність, зареєстровану на своє ім’я. Ціни встановлені в доларах США, а багато нових проєктів у Пномпені пропонують розстрочку на час будівництва.
Для власного житла, першої квартири чи інвестиції під оренду правила однакові. Відрізняються лише пріоритети, тому варто добре знати правила до підписання договору.
Цей посібник пояснює, що може мати у власності іноземець у Камбоджі, які бувають правовстановчі документи, як відбувається купівля крок за кроком, чим відрізняється купівля на етапі будівництва від готової квартири та яких ризиків слід уникати.
Що може мати у власності іноземець
| Нерухомість | Чи може іноземець бути власником? | Як |
|---|---|---|
| Квартира (кондомініум) | Так | Strata title на ваше ім’я, на будь-якому поверсі вище першого |
| Будинок або вілла | Не напряму | Зареєстрована оренда до 50 років або компанія з камбоджійською більшістю |
| Земля | Не напряму | Довгострокова оренда або компанія з камбоджійською більшістю |
Правова основа: закон 2010 року про власність іноземців на приміщення в багатоквартирних будинках. Частка іноземців у будинку не може перевищувати 70% квартир. Деякі забудовники нумерують поверхи інакше, тож перевірте, що квартира справді вище рівня землі, а не покладайтеся лише на позначку «2-й поверх».
Види правовстановчих документів
- Soft title: визнання володіння місцевою владою. Слабший захист і частіші спори щодо меж.
- Hard title: власність, зареєстрована в національному кадастрі. Найнадійніша форма власності на землю, лише для громадян Камбоджі.
- LMAP title: hard title, виданий у межах системної реєстрації з GPS-зйомкою.
- Strata title: власність на квартиру в багатоквартирному будинку з часткою спільного майна. Реєструється на національному рівні й доступна іноземцям.
Детальніше (англійською): Hard Title vs Soft Title vs Strata Title.
Купівля крок за кроком
- Бюджет і мета. Визначте, чи це житло, місце для пенсії чи інвестиція, і додайте до ціни супутні витрати.
- Вибір будинку. Порівняйте розташування, забудовника, управління будинком і реальні орендні ставки.
- Бронювання. Завдаток, зазвичай від 1 000 до 5 000 доларів, закріплює квартиру на час перевірки.
- Юридична перевірка. Незалежний юрист у Камбоджі перевіряє документ, забудовника, квоту для іноземців і договір.
- Договір купівлі-продажу. Підписання та перший платіж, зазвичай переказом у доларах.
- Платежі. За готову квартиру залишок сплачується до переоформлення, на етапі будівництва за погодженим графіком.
- Переоформлення. Для готової квартири приблизно 12 тижнів. Для новобудови документ видають після завершення та реєстрації будинку.
Більшість кроків можна пройти дистанційно. Багато покупців бронюють після огляду через відеодзвінок і приїжджають до Камбоджі лише раз, щоб підписати договір або прийняти квартиру.
Новобудова чи готова квартира?
| На етапі будівництва | Готова | |
|---|---|---|
| Ціна | Зазвичай нижча, з кращими умовами оплати | Ринкова, іноді можна торгуватися |
| Платежі | Розподілені на 2 до 4 років | Більші суми протягом кількох місяців |
| Головний ризик | Затримки будівництва та ризик забудовника | Стан будинку та якість управління |
| Для кого | Для тих, хто може чекати | Для тих, хто хоче жити або здавати вже зараз |
Найбезпечніші графіки прив’язують кожен платіж до фактичного прогресу будівництва, а не лише до дат. Детальніше (англійською): Off-Plan Payment Plans Explained.
Оплата з-за кордону
Зазвичай це міжнародний переказ у доларах США безпосередньо на рахунок компанії-забудовника, зазначений у договорі. Якщо ви переказуєте гривні чи євро, порівняйте курс свого банку з курсом спеціалізованих сервісів переказів. Деякі забудовники приймають криптовалюту, наприклад USDT, через регульованого провайдера, який конвертує її в долари перед оплатою. Завжди зберігайте підтвердження платежів: вони знадобляться для переоформлення та майбутнього продажу.
Ризики та як їх уникнути
- Затримки будівництва: обирайте забудовників, які здають вчасно, і вимагайте компенсацію за затримку в договорі.
- Проблеми з документом: купуйте лише зі strata або hard title і не платіть більше за завдаток до перевірки юриста.
- Вичерпана квота: попросіть письмове підтвердження, що будинок ще може приймати іноземних покупців.
- Надлишок пропозиції: ціни в Пномпені знизилися у 2025 і 2026 роках, але добре керовані будинки в найкращих районах зберегли вартість значно краще.
- Шахрайство з платежами: платіть лише на рахунок, зазначений у договорі.
Як допомагає Riel Property
Riel Property допомагає покупцям з України та всього світу знаходити й купувати квартири в Пномпені та Сіануквілі. Наші досвідчені місцеві агенти готують розрахунок витрат, дані про оренду та історію забудовника для квартири, яка вас цікавить, і показують будинки через відеодзвінок. Повний розрахунок витрат дивіться у статті Витрати на купівлю нерухомості в Камбоджі.
Часті запитання
Чи може іноземець купити квартиру в Камбоджі?
Так. Іноземці можуть мати квартиру у повній власності зі strata title на будь-якому поверсі вище першого, якщо частка іноземців у будинку не перевищує 70%.
Чи може іноземець купити будинок або землю?
Не напряму. Іноземці користуються зареєстрованою орендою до 50 років або інвестують через компанію, де громадянам Камбоджі належить щонайменше 51%.
Скільки триває купівля?
Для готової квартири переоформлення strata title зазвичай займає близько 12 тижнів після підписання, якщо документи в порядку.
Чи потрібно їхати до Камбоджі для купівлі?
Не на кожному етапі. Бронювання та перевірку договору можна зробити дистанційно з юристом, а приїхати один раз для підписання чи прийняття квартири.
Чи можна платити криптовалютою?
Деякі забудовники приймають криптовалюту через регульованого провайдера, який конвертує її в долари. Договір і переоформлення все одно потрібні.
Якою мовою можна з вами зв’язатися?
Наша команда працює англійською та кхмерською. Цей посібник українською, щоб ви знали правила ще до розмови з нами.
Наша команда працює англійською та кхмерською мовами. Напишіть нам англійською через форму зв’язку або в WhatsApp.